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亚朵:存量地产时代下,凸显中高端连锁酒店新价值

亚朵 2021-04-29 11:31:31

在中国房地产的黄金时代,地产商偏爱选择高星酒店作为配套。

存量地产时代,“持有物业运营”保证稳定现金流的需求,让地产企业把目光转向了品牌粘性更高、溢价能力更强的中高端连锁酒店品牌。


这座曾获奖的错落结构建筑,由知名设计师执笔

在北京首都机场的临空经济核心区汇海南路,矗立着一座错落结构的建筑。此前,它本是中国建原持有的售楼处,2019年加盟亚朵,转型为该区域最好的酒店。作为地产企业的持有物业,为何选择亚朵作为投资方向?历经“疫情大考”后,业主为何更加坚信:选择亚朵是正确的?

持有物业运营:中高端酒店是非常好的业态补充

中国建原成立于1991年,于2017年重组改制为一家混合所有制企业,致力于成为领先的不动产基金管理、 项目管理、资产管理服务商。团队主要成员均来自于中国建筑、中海地产等领先的不动产开发、运营企业。

 “目前企业主要有两大业务板块,一是地产开发业务,就是传统的拿地开发建设,比如正开发的长城璞院,一个位于怀柔水长城景区的高端住宅项目;另一个业务板块就是持有型物业的运营管理”。周晓军透露,围绕持有型物业的运营,中国建原一方面和资本合作做城市更新,通过重新定位、设计、改造,提升核心地段老旧物业的价值;另一方面是持有型物业的深度运营,其中包括写字楼的招商、物业管理等,也包括了酒店运营、咖啡运营等模块。

“企业改制之初就确定了持有型物业运营将作为企业重要发展道路之一,就不可避免要去深入了解这个领域内的多种业态。大家内部做了非常多的研究,比如说酒店、长租公寓,他们的商业模式,收入与成本关系、各种产品适合的人群,租金承受力如何,以及政策导向等等。周晓军说:“这里属于国门商务区,距离首都国际机场T3航站楼直线距离不到两公里,非常适合为航空机组人员、中途转机人员打造一个中高端的酒店,大家判断此类需求应该是很旺盛的。基于这个物业的特性,大家开始探索持有型物业里面没有接触过的业态——酒店,而此时也正巧是中高端连锁酒店迅速崛起的阶段。


中国建原助理总裁周晓军

“酒店行业未来的发展趋势、中高端连锁酒店与星级酒店都是怎么算账和运营的?影响酒店成败的关键因子是什么?”这些大家当时都系统研究过。结合项目体量、位置、预计客群等综合因素,从投入和产出回报的角度测算后,企业认为,应该打造一个中高端连锁酒店,不仅能保证稳定的现金流,还有不错的收益,中高端酒店品牌也与项目品质更匹配。在持有物业运营中,除了常规的商办物业租赁,中高端连锁酒店的稳定收入无疑也是非常好的补充。

那么多酒店品牌,为何选中亚朵?

为什么选亚朵?中国建原运管中心总监郭燕燕回答道:“在选择酒店品牌的过程中,其实企业经过了周密的测算”。从成本角度来看,比起五星级酒店,亚朵是占优的,包括人力成本、客耗品等都会节省很多;从客房RevPAR来看,亚朵处于中上水平,更受到商旅客人的青睐,出租率不错,坪效也会更高,因此盈利空间更大;再对比普通酒店,亚朵的酒店品牌无疑会更有影响力。


中国建原运管中心总监郭燕燕

周晓军坦言,在中国房地产的黄金时代,地产商偏爱选择高星酒店作为配套,以便拿到更好的地方资源,助推商业和住宅价格的提升,而高星酒店运营本身盈利性并不好。当稳定的现金流成为摆在“持有物业运营方”面前的重要需求时,就驱动地产企业寻找更多元的业态,以获取更稳定的回报。此时,品牌粘性更高、溢价能力更强的中高端酒店品牌就成为房企的一个重要业态选择。


首都机场亚朵酒店的伙伴们

亚朵人员的工作风格给周晓军留下了极为深刻的好印象。他说:“大家在调研中高端酒店品牌的市场口碑、运营情况等信息时,亚朵伙伴们给大家留下了很深刻的印象,不仅会细致地沟通酒店的运营现状,也会谈到很多亚朵背后的管理体系,还有很多比如后期运营重点、难点,客户的特点,为什么客户会更喜欢大家亚朵的品牌等等”。亚朵对接人员的耐心、细心、高效及责任感给了他很大的信心。

值得一提的是,作为用户,周晓军对亚朵同样有很高的评价。“2016年、2017年那两年我个人外出旅游带着孩子在亚朵住了几回,对比五星级酒店的住宿体验,他觉得,亚朵的价格更友好,房间配套也很完善,服务很有特色,特别是竹居、大堂的装修跟常规的连锁酒店不一样,孩子们很喜欢,那么住宿满意度无形中就提高了”。也因此,周晓军形容亚朵给他的感觉是温暖、有格调、个性化。

两封感谢信:疫情期间门店的表现更坚定了大家的选择

从业主角度,做中高端酒店品牌当然更看重单店的投资收益。“从首都机场亚朵酒店来看,第一个价值在于让企业对持有型物业一个新业态有了更全面的了解;第二个价值是亚朵的投资回报还是很不错的”,周晓军说。

经营数据让周晓军更坚信亚朵是企业酒店业态合作品牌的正确选择。他说,亚朵有高品质、高活跃度会员流量的加持,在亚朵的体系支撑之下,经过伙伴们的共同努力,门店开业后很快就度过了爬坡期,综合RevPAR迅速冲到高位,完成率曾高达120%左右。

2020年的疫情让整个住宿业跌入“隆冬”,首都机场亚朵酒店也深受影响,在应对疫情上,郭燕燕和业主代表张亚娟肯定了现长京哲的管理和经营能力。疫情暴发之初正值春节临近,京哲妥善安排门店工作,提前让一部分伙伴放假。人员的减少没有影响与周边管理部门、疫情防控部门的良好配合,妥善的应对和积极防控让这家店成为当时T3航站楼周边可以正常接待散客的三家酒店之一。

据现长京哲回忆:“当时大家在周边的知名度是比较高的,以致于很多部门来这个地区检查,所有的检查标准都是按照大家店的方式和流程去参照的”。

“疫情突发,酒店停业了,现长京哲却未“停工”,他排除不期而遇的困难,筹措各类防疫物资,考虑行之有效减少酒店运营成本的办法;他带来不期而遇的温暖,到店为伙伴们制作可口美食,带领门店政委24小时在店陪伴值守的伙伴,安抚伙伴紧张情绪,因为专业的管理和应对,第一封业主感谢信也就此于2020年4月诞生,字里行间满是业主对现长京哲及亚朵管理体系的肯定。


现长京哲接连收到了业主的两封感谢信

今年3月,集团再次收到了业主方给到现长京哲和亚朵的第二封感谢信。虽然酒店严格按照防疫要求落实入住及消毒流程,但转机客人中还是出现了一例疑似病例,门店不得不暂停营业。“但大家并没有看到酒店伙伴因此产生恐慌、抱怨、涣散等不良情绪,反而在现长京哲带领下,管理团队在整个隔离期间仍然坚持工作”,恢复营业的第3天就再次达成连续满房的佳绩,而房间价格也完全没有受到影响,“跟亚朵的合作感觉是与一个自己的团队在协同作战,而不是某个人单枪匹马的作战”,郭燕燕和张亚娟对京哲不吝溢美之词,对亚朵的运营管理能力亦赞赏有加。

周晓军表示,疫情是对整个酒店的一种磨砺,相信在疫情之后大家的团队就有能力应对更多的挑战,大家共同努力把首都机场亚朵酒店做成机场周边酒店的翘楚。他说:“疫后经营数据的快速反弹印证了亚朵品牌已深入人心,亚朵的体系建设支撑了亚朵各门店的复苏。在看到疫情下现长及区域伙伴的表现、看到疫情后的迅速崛起,我相信企业三年前做出的是一个非常正确的决定。”

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